买二手房看房龄 老房可能会存在这些问题

如果买房龄太大的二手房，可能会遇到不能贷款、较慢、物业成本增加、土地使用年限相应缩短等问题。

很多人买二手房的时候会忽略房龄，其实房龄影响的方面还是很多的。如果买房龄太大的二手房，可能会遇到不能贷款、较慢、物业成本增加、土地使用年限相应缩短等问题。

一、房龄影响贷款

首先，房龄会影响贷款的评估。二手房贷款能贷多少是由评估值决定的，评估机构评估房屋的时候，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应地短很多，这样会影响对房屋的评估。因为土地使用年限是从开发商拿地算起的，房龄是从开发商建成房屋交房开始的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，很有可能土地使用以及超过30年了。而如果房龄超过30年，就只有个别银行能贷款给你了。

其次，房龄越大你能贷款的年限就越短。一般来说，二手房的贷款年限要看三个因素——房龄、贷款人年龄，规定多贷款年限，通过这三个因素算出来的贷款年限，哪个短取哪个。以二手住宅为例，贷款年限受房龄影响，计算方法是这样的：商业贷款年限为50年减去房龄（各银行间有差异），砖混结构的房屋公积金贷款年限为47年减去房龄，钢混结构的房屋公积金贷款年限为57年减去房龄。（大部分房本在房屋状况一栏会体现房屋是砖混结构还是钢混结构）

二、房龄可能影响空间

房龄影响空间，一是因为房龄较大的房屋一般位于市区较好的地段，房屋周边的配套都十分完善了，价格已经接近峰顶，几乎没有什么新的配套规划能刺激它迅速地了。二是因为房屋质量随着时间的推移而会出现越来越多的问题，比如墙体裂缝、门窗绣坏等，可能会影响房屋的。三是因为房龄大的房屋越老越不容易出手，转手困难的话对于投资的话也是很不利的，久而久之就贬值了。四是房龄大的楼所在的小区社区环境较差，绿化率低，现在的购房者对环境好的小区有偏好，这也会影响老小区未来的。

三、房龄影响居住成本

房龄大意味着有效使用年限的缩短，这就意味着购房成本的增加。同时，房龄太大的话，房屋维修费用相应的会增加，物业的维护成本会相应地增加，购房成本自然也就高了。房龄大的还会遇到上下水管道使用的问题，管道的老旧，很容易发生上下水不通。

假比一条街的两边有两个小区，一个小区90年代建成，一个小区80年代建成，前后相差10年。由于两个小区距离比较近，配套设施大致相同，综合来看，虽然老一点的小区价格比较新小区价格便宜，但是算上因为房屋老旧而产生的维修费用，就不一定买哪个的成本高了。

四、房龄影响土地使用年限

目前大多数房屋都有土地使用年限的规定，按照现行法律，土地使用权只有70年的期限。如果二手房房龄较大，说明其土地使用年限也相应地比较短了，甚至很快就到到期了。因为土地使用年限是从开发商拿地算起的，房龄是从开发商建成房屋交房开始的，两者相差时间甚至有超过10年的。

至于土地使用权到期之后怎么办，目前还没有官方的政策解释，目前比较流行的说法是，如果土地使用权期满后，房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限，但可能要承担土地使用费。如果真是这样的话，实际购房成本将会增加。

综上所述，买二手房不应该忽略房龄，特别是要贷款买房的，尤其要注意房龄的影响。大部分银行都不会贷款给房龄超过30年的房子。